Maapolitiikan opas

Yleisen alueen lunastus

Lunastusoikeuden edellytykset

Kunta saa asemakaava-alueella ilman erityistä lupaa lunastaa sellaisen yleisen alueen sekä sellaisen yleisen rakennuksen asemakaavan mukaisen tontin, joka asemakaavassa on tarkoitettu kunnan laitokselle tai muihin tarpeisiin MRL 96.1 . Vastaava lunastusoikeus on valtiolla tai kuntayhtymällä, jos alue asemakaavassa on tarkoitettu näiden tarpeisiin. Edellä esitettyjä lunastusedellytyksiä sovelletaan myös silloin, kun lunastamalla rajoitetaan kiinteistön käyttöoikeutta alueella, joka asemakaavassa on osoitettu kunnan, kuntayhtymän tai valtion tarpeisiin maanalaista rakentamista varten MRL 96.2 §. Yleiskaavan mukaisen yleisen alueen lunastamiseen sen sijaan tarvitaan ympäristöministeriön myöntämä lunastuslupa MRL 99.3 §.

Asemakaava-alueella lunastusta varten ei siis tarvita valtioneuvoston, ministeriön tms. lupaa, vaan voimassaoleva kaava tuottaa lunastusoikeuden. Lunastusoikeutta koskevan säännöksen MRL 96 § yksinkertaisuuden vuoksi lunastusoikeuden ratkaiseminen tapahtuu useimmiten riidattomasti.

Erimielisyyksiä lunastusoikeuden myöntämisessä on aiheuttanut lähinnä se, onko alue todella tarkoitettu kunnan tarpeisiin. Kadun, katuaukion, torin, puiston ja muun virkistysalueen osalta kunnalla on lunastusoikeus ilman lisäselvityksiä. Sen sijaan liikenne-, vaara- ja erityisalueen osalta on joskus epäselvää, onko alue tarkoitettu kunnan tarpeisiin. Esimerkiksi kunnan lunastusoikeus venesatama-alueeseen ja yleisen rakennuksen tonttiin on riitautettu viime vuosina. Tästä syystä olisi selvintä, jos alueen kaavamerkinnästä voitaisiin yksiselitteisesti todeta, onko alue todella tarkoitettu kunnalle. Kaavassa kunnan (tai valtion) tarpeita osoittava indeksimerkintä (esim. Yk) varmistaisi asian.

Vireille pantu kaavanmuutosesitys tai rakennuskielto kaavan muuttamiseksi eivät estä lunastusoikeuden myöntämistä. Jos kaavanmuutos koskee lunastettavaa aluetta ja muutos etenee lunastusprosessin aikana vahvistetuksi kaavaksi, lunastusoikeus saatetaan menettää KKO 3.11.1986 taltio 3327.

Lunastusmenettely

Lunastuksen hakeminen

Yleisen alueen lunastusta - kuten muitakin maankäyttö- ja rakennuslakiin perustuvia lunastuksia ? toimeenpantaessa noudatetaan nk. lunastuslakia 29.7.1977/603 MRL 103 §.

Lunastustoimitusta haetaan paikalliselta maanmittaustoimistolta. Kaavaan perustuvan lunastustoimituksen hakeminen kuuluu kunnanhallitukselle, ellei päätösvaltaa ole siirretty alemmalle kunnan viranomaiselle. Mikäli lunastuskorvauksen maksaminen edellyttää myöhemmin valtuuston päätöstä (ei ole varattu määrärahaa), on tarkoituksenmukaista viedä lunastukseen ryhtyminen valtuuston päätettäväksi, ellei päätösvaltaa ole delegoitu. Päätösvallan delegointi on suositeltava ratkaisu. Päätösvallan siirtämisestä säädetään kuntalain 91§:ssä.

Eräissä tapauksissa hakemus on toimitettava maanmittaustoimistoon määräajassa eikä riitä, että hakemus on lähetetty jollekin viranomaiselle määräajan sisällä, mikä on syytä tiedostaa tällaisissa tapauksissa. Hakemusasiakirjat kahtena kappaleena.

Toimitusta voidaan hakea ja toimituksen käsittely aloittaa, vaikkei lunastuslupa ole saanut lainvoimaa LunL 50.2 .

Lunastustoimikunta

Lunastuslain mukaisen lunastustoimituksen suorittaa nk. lunastustoimikunta, johon kuuluu toimitusinsinööri ja kaksi uskottua miestä LunL 12.1 §. Toimitusinsinöörinä ja samalla lunastustoimikunnan puheenjohtajana toimii paikallisen maanmittaustoimiston toimitusinsinööri (DI), jolla on riittävä perehtyneisyys lunastusasioihin LunL 13 §. Kunnan kiinteistöinsinööri voi olla toimitusinsinöörinä, jos kunta ei ole toimituksessa asianosaisena. Kunnanvaltuusto valitsee joka vaalikaudeksi vähintään 6 uskottua miestä, joiden tulee olla kiinteistöasioihin perehtyneitä ja paikalliset olot tuntevia KmL 6 §. Uskotut miehet lunastustoimitukseen valitsee ja kutsuu toimitusinsinööri LunL 14 §.

Lunastustoimikunta ratkaisee lunastusoikeuden, määrää korvaukset ja tekee kaikki muutkin päätökset lunastustoimituksessa.

Lunastustoimituksessa suoritettavat toimenpiteet karkeasti

Lunastustoimituksessa on suoritettava seuraavat toimenpiteet LunL 15 §:

  • vahvistettava lunastuksen kohde sekä osoitettava se kartalla ja tarpeellisissa määrin maastossa 
  • laadittava luettelo eli nk. selitelmä lunastettavasta omaisuudesta 
  • tehtävä tarpeelliset tiejärjestelyt sekä päätettävä vahinkojen korjaamisesta 
  • tehtävä korvauksia ja toimituskustannuksia koskevat päätökset 
  • muodostettava kiinteistöt ja käsiteltävä muut lunastukseen liittyvät asiat

Tiedottaminen

Tiedottamisessa ja muussa yleisessä toimitusmenettelyssä sovelletaan pääsääntöisesti kiinteistönmuodostamislakia 12.4.1995/556 LunL 16 §. Lunastustoimituskokouksesta tulee lähtökohtaisesti tiedottaa kaikille asianosaisille viimeistään 10 päivää ennen kokousta lähetettävillä kutsukirjeillä KmL 168, 169 §. Jos jotakin maanomistajaa tai muuta asianosaista tai hänen osoitettaan ei saada selvitettyä, on kokouksesta tiedotettava lisäksi sanomalehdessä.

Muun kuin katualueen haltuunotto

Lunastuslain mukaisessa toimituksessa lunastettavan omaisuuden haltuunotto tapahtuu pääsääntöisesti toimituksen lopettamisen jälkeen, kun korvaukset on maksettu LunL57 §. Jos asianosainen menettää lunastuksen vuoksi asuntonsa tai hänen elinkeinonsa harjoittaminen vaikeutuu, voidaan haltuunottoa lykätä enintään kolmeksi kuukaudeksi siitä, kun korvaukset on suoritettu.

Katualueen haltuunotto

Ensimmäisen asemakaavan mukaisen katualueen haltuunotto ei edellytä lainkaan lunastustoimitusta. Haltuunotto voi tapahtua, kun katualueen lohkomistoimitus on pantu vireille tai kun kunta on suorittanut katualueesta korvauksen MRL 95.1 §. Käytännössä ennen rakentamistöiden aloittamista pidetään kuitenkin katselmus, jossa mm. kirjataan poistettava kasvillisuus ja laitteet.

Toisen tai myöhemmän asemakaavan mukaisen katualueen, joka ei ole edellisessä kaavassa ollut katua, saa kunta ottaa haltuunsa, kun sitä koskeva lunastustoimitus on pantu vireille MRL 95.3. Vastaavaa menettelyä edellytetään, mikäli ensimmäisen asemakaavan mukaisella katualueella sijaitsee vähäistä arvokkaampi rakennus, arvokas rakennelma tai laite tai alue on välttämätön niiden käyttämistä varten MRL 95.2 §.

Ennakkohaltuunotto

Lunastettavaksi haettu alue on mahdollista saada lunastajan hallintaan, vaikkei toimitus olisikaan lainvoimainen tai edes lopetettu. Tällainen tarve tulee usein esille, kun yleiselle alueelle halutaan kiireellisesti päästä rakentamaan esim. liikenneväyliä. Ennakkohaltuunottoa on aina syytä hakea, jos lunastettava alue halutaan saada pikaisesti hallintaan. Mikäli sitä ei haeta, voi haltuunotto viivästyä esim. lunastusoikeutta tai haltuunottoa koskevan valituksen johdosta jopa vuosilla. Ennakkohaltuunottoluvan myöntämistä koskevasta päätöksestä ei saa valittaa kesken toimituksen eikä haltuunottokatselmuksessa tehdyistä päätöksistä (mm. ennakkokorvauksesta) myöhemminkään LunL 89.2 § LunL 92 §.

Yleisen alueen lunastuksessa ennakkohaltuunottoluvan myöntämisestä päättää lunastustoimikunta LunL 59.3 §. Lupa voidaan antaa, jos "töiden kiireellinen aloittaminen tai muut tärkeät syyt sitä vaativat" LunL 58 §.

Ennen omaisuuden ennakkohaltuunottoa on pidettävä nk. haltuunottokatselmus. Katselmuksessa on vahvistettava haltuunotettava omaisuus ja laadittava selitelmä siitä sekä määrättävä ennakkokorvaus, mikäli asianosainen sitä vaatii LunL 60 §. Ennakkohaltuunotto tapahtuu, kun haltuunottokatselmus on "julistettu päättyneeksi" ja ennakkokorvaukset maksettu LunL 63 §. Mikäli ennakkokorvauksia ei vaadita, tapahtuu haltuunotto siis haltuunottokatselmuksen lopettamishetkellä. Jos asianosainen menettää lunastuksen vuoksi asuntonsa tai hänen elinkeinonsa harjoittaminen vaikeutuu, voidaan myös ennakkohaltuunottoa lykätä enintään kolmeksi kuukaudeksi siitä, kun ennakkokorvaukset on suoritettu.

Ennakkokorvaukset

Ennakkokorvausta on määrättävä aina, kun sitä vaaditaan. Haltuunoton kiireellisyydestä ja korvauksen ennakkoluonteesta johtuen ennakkokorvaus määrätään "likimääräisen arvion nojalla" ja vain "haltuunotettavan omaisuuden osalle tulevasta korvauksesta", ei siis ainakaan lunastettavan alueen ulkopuolisen kiinteistön haitan- ja vahingonkorvauksista LunL 60.2 §.

Ennakkokorvauksen suuruus on normaalitapauksessa kolme neljäsosaa omaisuuden lopullisen korvauksen arvoidusta määrästä LunL 61.2 §. Asunnon menettämisen ja elinkeinon vaikeutumisen tilanteessa ennakkokorvaus on kuitenkin määrättävä täysimääräisenä LunL 61.1 §.

Ennakkokorvaus on maksettava kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun haltuunottokatselmus on julistettu päättyneeksi. Jollei näin tapahdu, ennakkohaltuunottolupa peruuntuu LunL 62 §.

Lopullisen korvauksen ja ennakkokorvauksen erotukselle määrätään maksettavaksi 6 % korko haltuunottohetkestä maksupäivään LunL 95.1 §.

Korvaukset yleisestä alueesta

Arviointimenetelmä

Lunastettavasta omaisuudesta on määrättävä käyvän hinnan mukainen täysi korvaus ja mikäli se ei vastaa luovuttajan täyttä menetystä, arvioiminen on perustettava tuottoon tai siihen pantuihin kustannuksiin LunL 30.1 §. Kauppa-arvomenetelmä eli vertailukauppoihin nojautuva arviointi on yleisin arviointimenetelmä. Tuotto- ja kustannusarvomenetelmät tulevat lunastusarvioinnissa harvemmin kysymykseen, lähinnä silloin, kun kauppa-arvoa ei ole luotettavasti saatavilla. Näin esim. paljaan metsämaan arviointi useimmiten perustetaan tuottoarvoon ja vastaavasti maatilan rakennukset kustannusarvoon. Lakiteksti "siihen pantuihin kustannuksiin" ei merkitse sitä, että kohteesta maksettu kauppahinta olisi ainoa arviointiperuste.

Huomattavasti kauppahintoja alhaisempiin lunastuskorvauksiin on päädytty mm. Vantaan ja Hyvinkään lunastuksissa (KKO 20.9.1990 taltio 2540) Vantaa ja (14.1.1991 taltio 74) Hyvinkää.

Korvaukset viran puolesta vai ei

Lunastustoimikunta määrää korvaukset viran puolesta. Vain vaatimuksesta määrätään korvaukset lunastuslain 38 §:n tarkoittamissa tapauksissa työntekijälle, naapurille tms., jolta ei lunasteta LunL 38 §. Vastaavasti jos korvaukselle suoritettava korko ei vastaa hallinnan menetyksestä aiheutunutta haittaa tai vahinkoa, on siitäkin esitettävä vaatimus LunL 95.2 §. Kaikki nämä ovat sangen harvinaisia. Lisäksi vain vaadittaessa määrätään ennakkokorvaukset ja oikeudenvalvontakulut LunL 60.2 §, LunL 82.1 §.

Maanomistajan hakemissa ns. jälkikorvauksia koskevissa LunL 39 §,LunL 45 § sekä raukeamiseen liittyvissä LunL 75 § lunastuksissa tulee niin ikään korvausta vaatia.

Yleisten alueiden korvausarviointi

Ensimmäinen asemakaava

Arviointikäytännön mukaan ensimmäisen kaavan mukaisia yleisiä alueita lunastettaessa korvaus on määrättävä sen käyttötavan mukaan, mikä tiluksella oli ennen asemakaavaa. Korvaus määrätään kuitenkin lunastustoimituksen loppukokouksen hintatasossa tai ennakkohaltuunoton tapauksessa haltuunottohetken hintatasossa. Arviointikäytäntö on perustunut lunastuslain nk. leikkaussäännökseen LunL 31.1 §, jonka mukaan "mikäli se yritys, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan, on merkittävästi korottanut tai alentanut lunastettavan omaisuuden arvoa, on korvaus määrättävä vastaamaan sitä arvoa, joka omaisuudella olisi ollut ilman sanottua vaikutusta" eli nk. lunastavaa yritystä. Lunastuksissa on siis lunastava yritys eli tässä asemakaavoitus jätetty useimmiten huomioimatta korvauksia määrättäessä. Koska nyt lunastettavan alueen arvo yleisenä alueena voisi olla jopa pienempi kuin asemakaavaa edeltävän käyttötavan mukaan arvioituna eikä sille voida määrittää käypää hintaa sen varsinaisessa merkityksessä (kunta ainoa ostaja), perustuu arviointi kaavaa edeltävään tilanteeseen. Kysymys onkin jollakin tavalla arvon laskun leikkaamisesta.

Joskus yleisten alueiden kohdalla arvonleikkaussäännös saattaa myös johtaa arvon nousun leikkaamiseen. Leikkaussäännöksen johdosta myös ne alueet, joihin liittyy tuottoa tai jonkin verran rakennusoikeutta (esim. satama-alueet, VR:n asema-alueet) arvioidaan mainitun periaatteen mukaan, jos kaavan hyväksymisestä on kulunut vähemmän kuin 7 vuotta LunL 31.2-3 §. Sen sijaan vanhemmissa kaavoissa rakennusoikeutta omaavat yleiset alueet saatetaan joutua arvioimaan jonkin verran korkeampaan hintaan, jos kauppahinta-aineisto tukee tällaista. Näin on käytännössä arvioitu esim. urheilualue, johon liittyi kaavan mukaan rakennusoikeutta ja jonka osa-alueista oli maksettu muun yleisen alueen esim. puiston hintaa korkeampia kauppahintoja.

Edellä esitetyn perusteella isohkosta tilasta esim. puistoksi yms. yleiseksi alueeksi varatut tilukset tulee arvioida sen arvon (useimmiten ns. odotusarvo) mukaan, mikä tiluksella oli ennen kaavan vahvistamista muutettuna arviointiajankohtaan, käytännössä siis vastaavalla paikalla sijaitsevan kaavan ulkopuolisen odotusarvoisen maan hintaan.

Useimmissa tapauksissa on ennen detaljikaavaa ollut ainakin luonnosasteella oleva yleiskaava, joka tavallisesti vaikuttaa kaavoittamattoman maan hintaan. Koska yleiskaava on nimestäkin jo päätellen yleispiirteinen, pienehköt asutuksen keskellä sijaitsevat puistot yms. on syytä arvioida korkeampaan yksikköhintaan kuin laajahkot yhtenäiset yleiset alueet. Näin on arvioitu sekä lunastuksissa että vapaaehtoisissa kaupoissa Ralf Rehnbergin tutkimuksen mukaan (Puistomaan hinta, Suomen Kaupunkiliitto 1983).

Jos puisto tms. on ennen kaavaa ollut rakennuspaikkakäytössä tai muuna odotusarvoa arvokkaampana tiluksena, arviointi on perustettava sellaisen tiluksen ennen kaavan vahvistamista vallinneeseen arvoon. Näin ensimmäisen kaavan mukaisen yleisen alueen hinta voi poiketa toisesta suurestikin riippuen sen aiemmasta käyttötarkoituksesta.

Yleisen rakennuksen tonttien lunastus ja arviointi on käsitelty erikseen kohdassa Yleisen rakennuksen tontin ja raakamaan lunastaminen.

Asemakaavan muutosalueet

Arviointi- ja oikeuskäytännön mukaan kaavamuutosalueet on arvioitava edellisen kaavan mukaisen käyttötarkoituksen mukaan. Jos alue edellisessäkin kaavassa on ollut yleistä aluetta, arviointi ei juuri poikkea edellä esitetystä. Jos kaavan mukainen rakennusmaa on muuttunut yleiseksi alueeksi, on tällainen tilus arvioitava edellisen kaavan mukaisen käyttötarkoituksen mukaan. Tähän ei vaikuta oikeuskäytännön mukaan edes se, että maanomistajalle jäävän viereisen rakennuskorttelin rakennusoikeutta on samalla muutoksella saatettu korottaa KKO 29.8.1990 taltio 2264 (Oulu).

Korvauksiin liittyviä erityisiä kysymyksiä

Korvaukset määrätään omaisuuden haltuunottohetken mukaisessa hintatasossa LunL 30.3 §. Mikäli toimituksessa on suoritettu ennakkohaltuunotto, tulee korvauksia kuitenkin korottaa haltuunottohetken ja loppukorvausten maksuhetken välisellä ajalla tapahtuneen yleisen hintatason nousun verran (ks. kohta Korko ja indeksikorotus).

Koska kaavoitus tuo maanomistajalle mm. rakennusoikeuden muodossa usein hyötyä, hän joutuu sietämään korvauksetta joitain kaavan toteuttamiseen liittyviä haittoja. Lisäksi hän joutuu luovuttamaan kaduksi tai rakennuskaavatieksi korvauksetta tietyn osan MRL 104 §, (Katualueen korvaaminen). Pääsääntö on, että kaava-aluelunastuksissa määrätään vain kohteenkorvauksia (esim. maapohjasta, rakennuksista, kasvillisuudesta) ja vain harvoin haitan- tai vahingonkorvauksia. Maanomistaja saattaa jopa joutua maksamaan korvausta, jos hän luovuttaa katualueeksi huomattavan vähän tai ei lainkaan maata MRL 105 §.

Jotkut haitan- ja vahingonkorvaukset ovat kuitenkin melko kiistattomia. Esimerkiksi lunastuslain asunto- ja elinkeinotakuusäännöksen LunL 32 § nojalla on yleisesti määrätty korvausta uuden asunnon hankkimisesta aiheutuvista kuluista (esim. lainhuudatus-, muutto- ym. kulut). Vastaavasti ainakin pääkaupunkiseudulla on määrätty haitankorvausta puistoksi kaavoitetun ranta-alueen lunastuksen vuoksi, esim. KKO 1993:13. Haitankorvaus on perustunut nimenomaan rakennuspaikan rantayhteyden menettämiseen ja tästä aiheutuvaan jäännöskiinteistön arvon alenemiseen. Korvaus on ollut jopa 25 % kaavan ulkopuolisen rakennuspaikan hinnasta.

Lunastetusta tilasta ennen lunastusta, mutta tietoisena sen mahdollisuudesta, tehty kauppa on eräissä tapauksissa katsottu lunastuslain 34 §:n mukaiseksi tapaukseksi, jolloin tätä kauppahintaa ei ole otettu huomioon korvausta määrättäessä LunL 34 §.

Osapuolet voivat myös sopia korvauksista lunastustoimituksen kestäessä, jolloin lunastustoimikunta vahvistaa sopimuksen, ellei sovittu korvaus ole ilmeisesti pienempi kuin muuten olisi määrätty. Tällä viimeksi mainitulla rajoituksella on pyritty turvaamaan kiinnityksenhaltijoiden asemaa.

Korvausten suorittamisaika- ja tavat

Sekä lunastuskorvaukset että ennakkokorvaukset on maksettava kolmen kuukauden sisällä niiden julistamisesta LunL 52.1 §, LunL 62 §. Mikäli näin ei tapahdu, lunastus pääsäännön mukaan raukeaa (ks. myöhemmin kohta Lunastuksen raukeaminen).

Lunastustoimikunta tekee päätöksen lunastuskorvauksen tai ennakkokorvauksen tallettamisesta aluehallintovirastoon seuraavissa tapauksissa:

Korvaukset on talletettava, jos ei tiedetä, ketkä (kaikki) omistavat lunastettavan alueen tai muussa oikeudessa on vireillä riita omistusoikeudesta siihen LunL 48.1 §. Riita voidaan ratkaista myös lunastustoimituksessa, jos se ei ole toisessa oikeusistuimessa käsiteltävänä.

Korvaukset on talletettava, jos on kyse yhteisestä omaisuudesta eikä ole tiedossa, miten tai kenellä on oikeus nostaa korvaus LunL 48.2 §. Tavallisin tapaus tästä on riitainen perikunta.

Kohteenkorvaus (ei haitan- ja vahingonkorvauksia) on talletettava, jos lunastetaan koko kiinteistö LunL 49.1 §.

Kohteen- ja haitankorvaus on talletettava, jos lunastustoimikunta katsoo rasitustodistusten perusteella, ettei jäljelle jäävä omaisuus vastaa siihen kohdistuvista kiinnityksistä LunL 49.2 §. Vaikka lunastustoimikunta olisi päättänyt, että korvaukset voidaan maksaa maanomistajalle, voi lunastaja tallettaa nk. maksutalletuslain (281/31) 1 §:n nojalla korvaukset aluehallintovirastoon, jos maanomistajaa ei tavoiteta tai hän ei ota korvausta vastaan.

Jos lunastaja (korvausten suorittaja) valittaa korvauksista maaoikeuteen, voi hän tallettaa riidanalaisen korvauksenosan LunL 52.2 §. Talletettaessa on mainittava riidanalaisuudesta. Tällöin riidaton korvauksen osa on suoritettava lunastustoimikunnan määräämällä tavalla. Korvausten saajan valittaminen korvauksista ei vaikuta korvausten suorittamiseen.

Jos korvaukset on määrätty talletettavaksi LunL:n 48 §:n nojalla, talletettu korvaus on mahdollista saada takaisin maksutalletuslain 7 §:n nojalla 10 vuoden jälkeen tallettamisesta. Jos lunastaja ei ole vuoden kuluessa em. määräajan täyttymisestä hakenut talletetun korvauksen takaisin saamista, menee korvaus valtiolle.

Kun korvaukset talletetaan aluehallintovirastoon, on talletettaessa esitettävä lunastuspäätöksen jäljennös LunL 52.3 §. Lääninhallitus perii tallettajalta maksun talletukseen kuluvan työajan perusteella (esim. vuonna 2000 290 mk/h).

Jos korvaus joudutaan maksamaan postiosoituksena (tilinumero ei ole tiedossa), on maksamiseen syytä ryhtyä viivyttelemättä. Kun korvauksensaajaa ei tavoiteta tai hän ei ota vastaan korvausta, joudutaan korvaus tallettamaan maksutalletuslain nojalla aluehallintovirastoon. Nykyisten ohjeiden mukaan posti odottaa korvauksen nostamista kuukauden ennen kuin palauttaa rahat takaisin maksajalle, mikä siis vie lunastuslain mukaisesta kolmen kuukauden maksuajasta merkittävän osan.

Kun korvaukset on suoritettu, on kuittijäljennökset lähetettävä maanmittaustoimistoon, jotta toimitus voidaan merkitä kiinteistörekisteriin LunL 52.4 §.

Korko ja indeksikorotus

Lunastuslain mukaisessa toimituksessa ei pääsäännön mukaan määrätä korvauksille korkoa. Tämä johtuu siitä, että omaisuuden haltuunotto tapahtuu vasta korvauksien tultua maksetuksi.

Korkoa määrätään maksettavaksi vain silloin, kun lunastustoimituksessa suoritetaan ennakkohaltuunotto. Tällöin lopullisten korvausten ja ennakkokorvausten erotukselle määrätään suoritettavaksi 6 %:n korko omaisuuden haltuunottohetkestä lopullisten korvausten maksupäivään LunL 95.1 §.

Lunastaja ja maanomistaja voivat sopia töiden aloittamisesta ennen lain mukaista haltuunottohetkeä. Usein tällöin sovitaan myös, että maanomistaja saa pienen lisäkorvauksen ja että korvauksien koron laskemisen alkamispäiväksi (korkopäivä) tulee töiden aloittamispäivä. Nämä ovat sellaisia sopimuksia, jotka liittyvät korvauksiin ja jotka on syytä ottaa huomioon mm. siten, että korkopäiväksi määrätään sopimuksen mukainen päivä. Sen sijaan em. korvausten määräämisen ajankohtaan tällaisilla sopimuksilla ei ole vaikutusta KKO 4.12.1990 taltio 3473.

Mikäli toimituksessa on suoritettu ennakkohaltuunotto, tulee maksamatta olevia korvauksia em. koron lisäksi korottaa haltuunottohetken ja loppukorvausten maksuhetken välisellä ajalla tapahtuneen yleisen hintatason nousun verran LunL 30.3 §. Yleisen hintatason nousu on toimituksissa määritetty elinkustannusindeksin muutoksen avulla. Tästä syystä edellä esitettyä korotusta on nimitetty indeksikorotukseksi. Indeksikorotuksen tuloksena saadaan nk. loppukorvaukset, joille suoritetaan vielä korko. Asiaa havainnollistaa seuraava esimerkki:

  • lunastuskorvaus 12 109,5 ?
  • ennakkokorvaus 5 466,10 ?
  • erotus 6727,5 ?
  • indeksikorotus 20 %
  • loppukorvaus (1,20 x 6727,5 ?) 8073 ?

Loppukorvaukselle luetaan vielä 6 %:n vuotuiskorko haltuunottohetkestä maksuhetkeen. Maksuaikaa lunastajalla on kolme kuukautta päätöksen julistamisajankohdasta lukien.

Lunastajan maksettavat kustannukset

Lunastaja joutuu varsinaisten korvausten lisäksi maksamaan lunastustoimikunnan määräämät oikeudenvalvontakulut, toimituskustannukset sekä talletetun korvauksen maksatukseen liittyvät kulut.

Oikeudenvalvontakulut

Lunastaja joutuu maksamaan kustannukset, jotka aiheutuvat lunastettavan omaisuuden omistajalle hänen oikeutensa valvomisesta lunastustoimituksessa. Oikeudenvalvontakulut korvataan vain vaatimuksesta ja niistä korvataan välttämättömiksi katsotut kustannukset LunL 82.1 §.

Kustannusten määrää päätettäessä lunastustoimikunta ottaa huomioon ansion menetykset, matkakustannukset, tarvittavien selvitysten kustannukset samoin kuin harkinnan mukaan asiamiehen, käyttämisestä aiheutuneet kulut, jos asiamiehen käyttäminen katsotaan aiheelliseksi.

Toimituskustannukset

Pääsäännön mukaan toimituksen hakijan on maksettava lunastuksen toimeenpanosta aiheutuvat nk. toimituskustannukset LunL 81.1 §. Toimituskustannukset tulevat kuitenkin miltei aina lunastajan maksettavaksi, sillä maanomistajan vireille panemissa nk. velvollisuuslunastuksissa (esim. MRL 101 § ja LunL 74.2 §) toimituskustannuksia ei maksa hakija, vaan lunastaja LunL 98.3 §. Ainoastaan nk. jälkikorvauslunastuksissa LunL 71 § ja raukeamisen takia vireille pannuissa lunastuksissa LunL 75.2 §, joissa toimitusta on haettu ilmeisen aiheettomasti sekä sikseen jätetyissä velvollisuuslunastuksissa maanomistaja hakijana maksaa toimituskustannukset LunL 81.1 §.

Toimituskustannukset koostuvat kiinteistötoimitusmaksusta (12.4.1995/558) sekä toimitusmenoista (KmL 207 §), joita ovat mm. pyykkikustannukset, valtion mittamiehen käyttö sekä uskottujen miesten ja asiantuntijoiden palkkiot. Kiinteistötoimitusmaksu määrätään lunastustoimituksessa työaikaperusteisesti. Maanmittauslaitos velkoo lunastukseen käytetystä ajasta työvaiheesta riippuen seuraavasti:

  • toimituksen valmistelu ja asiakirjojen valmistaminen 51 ?/tunti
  • toimituskokous 61 ?/tunti
  • arviointi- ja korvauskäsittely 59 ?/tunti

Muut kustannukset

Lunastaja joutuu myös maksamaan lunastuslain 49 §:n nojalla talletettujen korvausten tiedoksiannosta aiheutuvat kustannukset LunL 68.1 § ja LunL 81.1 §, siis kuuluttamisen virallisessa lehdessä sekä erityistiedoksiannosta aiheutuvat kulut. Lisäksi korvauksia talletettaessa lääninhallitus perii tallettajalta maksun talletukseen kuluvan työajan perusteella (esim. vuonna 2000 taksa oli 290 mk/h, 48,7€/h).

Lunastetun alueen muodostaminen kiinteistöksi

Lunastetusta alueesta muodostetaan lunastuslain pääsäännön nojalla yksi tai useampi lunastusyksikkö LunL 49a.1 §.

Lunastajan pyynnöstä voidaan MRL:n nojalla lunastettu alue lohkoa lunastustoimituksen yhteydessä yleiseksi alueeksi tai tontiksi tai muodostaa muuksikin kiinteistöksi LunL 49a.2 §. Vastaavasti lunastuksen kohde voidaan lunastajan suostumuksella liittää hänen ennestään omistamaansa kiinteistöön, mikäli KmL:n kiinteistöjen yhdistämistä koskevat edellytykset ovat olemassa LunL 49a.1 §, KmL 214 §.

Erityiset oikeudet lunastettavalla alueella

Lunastettu alue vapautuu pääsääntöisesti vastaamasta luovuttavaan kiinteistöön kohdistuvista 
rasite-, pantti- ym. oikeuksista, ellei niitä lunastustoimituksessa nimenomaan pysytetä LunL 55 §, LunL 22.1 §. Käytännössä voimaan jätettäviä oikeuksia on harvoissa lunastuksissa ja ne ovat useimmiten tierasiteoikeuksia tai aiemmissa lunastuksissa perustettuja käyttöoikeuksia.

Vaikka lunastettu alue vapautuukin panttioikeuksista, on pantinhaltijan asema lunastustilanteessa kuitenkin turvattu. Korvaus on nimittäin määrättävä tallettavaksi lääninhallitukseen, mikäli lunastustoimikunta katsoo, ettei jäljelle jäävä omaisuus vastaa siihen kohdistuvista kiinnityksistä LunL 49.2 §.

Muutoksenhaku

Kaikista lunastustoimikunnan tekemistä päätöksistä on mahdollisuus valittaa maaoikeuteen 30 vuorokauden kuluessa lunastuksen lopettamisesta LunL 89.1 §. Kesken toimitusta saa valittaa vain estemuistutuksen tai toimituksen sikseen jättämispäätöksen hylkäämisestä LunL 89.2 §. Vaikka toimituksen korvauksista tms. on valitettu maaoikeuteen, on lunastajalla mahdollisuus saada pyytäessään omistusoikeus ja merkinnät omistusoikeuden siirtymisestä kiinteistörekisteriin, vaikka lunastuspäätös ei korvausten tms. osalta ole saanut lainvoimaa. Pyyntö tulee esittää maanmittaustoimistolle, joka ilmoittaa pyynnöstä maaoikeudelle. Maaoikeustuomari voi kieltää rekisteröinnin siksi, kunnes valitus on käsitelty LunL 53.2 §. Maaoikeuden päätöksestä voi valittaa korkeimpaan oikeuteen vain jos korkein oikeus antaa valitusluvan LunL 91 §, KmL 238.1 §.

Lunastuksen raukeaminen

Lunastuslain mukainen lunastus raukeaa, jos lunastaja ilmoittaa ennen haltuunotto-oikeuden saamista lunastustoimikunnalle luopuvansa lunastuksesta LunL 73.1 §. Samaten lunastus raukeaa, jos korkein hallinto-oikeus kumoaa valituksen johdosta lunastusluvan tai maaoikeus tai korkein oikeus katsoo valituksen johdosta, että toimitukselle ei ole laillisia edellytyksiä Lun 73.2 §. Jos lunastuksen kohdealueesta tehdään kiinteistöluovutus lunastajalle (esim. kauppa), lunastus raukeaa myös tällaisen alueen osalta. Niinpä lunastuksen osapuolet voivat niin kauan kuin lunastus on vireillä, sopia vapaaehtoisesta kaupasta tai muusta luovutuksesta.

Jos lunastuksen loppukorvausta ei makseta kokonaisuudessaan kolmen kuukauden kuluessa lunastuspäätöksen julistamisesta, lunastus pääsääntöisesi raukeaa LunL 74.1 §. Jos lunastaja on jo saanut ennakkohaltuunotto-oikeuden, maanomistaja voi kuitenkin vaatia kuuden kuukauden kuluessa lunastuspäätöksen julistamisesta ja siis kolmen kuukauden kuluessa maksuajan päättymisestä lunastuksen jatkamista vaatimalla ulosottotoimin lainvoimaisen korvauksen perimistä lunastajalta LunL 74.2 §. Vastaavasti myös kaavaan perustuvissa velvollisuuslunastuksissa MRL 101 § lunastus ei raukea, vaikkei korvausta maksetakaan määräajassa.

Jos lunastus raukeaa, ennen kuin lunastustoimitus on kuulutettu aloitettavaksi, lunastuksen vuoksi ei pidetä toimituskokousta. Jos raukeaminen tapahtuu aloittamisen jälkeen, raukeamisen johdosta pidetään toimituskokous, jossa määrätään mm. toimituksen kustannusten maksaja LunL 73.1 §.

Lunastuslain mukaisen lunastuksen raukeaminen on saattanut aiheuttaa maanomistajalle haittoja tai vahinkoja, joista määrätään korvaus maanomistajan hakemassa lunastustoimituksessa LunL 75 §.

Lunastustoimituksen päättyminen ja rekisteröinti

Toimituksen päättymisen ja rekisteröinnin edellytyksenä on lainvoimaiseksi tulon lisäksi, että korvaukset kokonaisuudessaan on suoritettu ajallaan LunL 53.1 §. Korvausten suorittamisen osalta lunastajan on toimitettava toimitusinsinöörille kuitti- ym. selvitykset maksamisesta, ennen kuin rekisterimerkinnät voidaan tehdä.

Jos omistusoikeuden saaminen lunastettavaan alueeseen tai muiden lunastuksen päättymiseen liittyvien oikeusvaikutusten syntyminen on tärkeää, on toimitus mahdollista saada kiinteistörekisteriin huolimatta maaoikeuteen tehdystä valituksesta. Tämä on mahdollista, jos valitus koskee vain korvauksia, kustannuksia tai muuta sellaista seikkaa, joka ei vaikuta lunastuksen kohteen vahvistamiseen tai muihin kiinteistörekisteriin tehtäviin merkintöihin LunL 53.2 §. Tällaista ennen toimituksen lainvoimaisuutta suoritettavaa rekisteröintiä tulee lunastajan pyytää maanmittaustoimistolta, joka ilmoittaa pyynnöstä maaoikeudelle. Maaoikeustuomari voi kieltää rekisteröinnin siksi, kunnes valitus on ratkaistu.

Jos lunastetusta alueesta muodostetaan yleinen alue tai tontti, suoritetaan toimituksen rekisteröinti kunnassa edellyttäen, että kunta pitää kiinteistörekisteriä alueella. Muutoin rekisteröinti suoritetaan maanmittaustoimistossa. Toimituksen asiakirjat arkistoidaan kuitenkin aina Maanmittauslaitoksen keskusarkistoon.

Omistusoikeuden siirtyminen

Omistusoikeus lunastuslain mukaisessa lunastustoimituksessa siirtyy lunastajalle vasta sitten, kun lunastuspäätös on saanut lainvoiman, korvaukset on maksettu ja lunastustoimitus on merkitty kiinteistörekisteriin LunL 55 §, LunL 54 §, LunL 53.1 §.

Lainhuudatus

Jos lunastetusta alueesta muodostetaan yleinen alue tai pakkolunastusyksikkö, ei siihen voi hakea lainhuutoa MK 11:4 §.

Lunastamalla saatua saantoa ei saa moittia LunL 56.2 §. Lunastajalla on katsottu olevan täydellinen saanto- ja vaihdantasuoja ja saannon on tällöin katsottu olevan julkisoikeudellisella pohjalla. Saantokirjana on ainoastaan viranomaisen, tässä lunastustoimikunnan päätös. Saantoketjua ei siis tarvitse esittää ja sen esittäminen olisi myös mahdotonta tapauksissa, joissa lunastettavan omaisuuden omistajasta ei ole tietoa.