Maapolitiikan opas

Velvollisuuslunastukset

Yleisen alueen lunastus- tai korvausvelvollisuus asema- ja yleiskaava-alueella

MRL 101 § Kunta on velvollinen lunastamaan tai korvaamaan asema- tai yleiskaavassa muuhun kuin yksityiseen rakennustoimintaan varatun alueen, jos maanomistaja ei voi kaavamääräysten takia käyttää aluetta kohtuullista hyötyä tuottavalla tavalla hyväkseen MRL 101.1 §. Jos alue on kaavassa tarkoitettu valtion tarpeisiin, on vastaava lunastus- tai korvausvelvollisuus valtiolla. Vain MRL 43.2 §:n mukainen yleiskaava voi aiheuttaa lunastus- tai korvausvelvollisuuden. Kohtuullista hyötyä arvioitaessa otetaan huomioon yleiskaavasta tai ranta-asemakaavasta maanomistajalle aiheutuva hyöty.

Lunastus- ja korvausvelvollisuus ei koske ranta-asemakaavan yhteiskäyttöaluetta, MRL 91 §:n mukaista aluetta, Tiehallinnolta kunnalle siirtyvää yleisen tien aluetta MRL 93 § eikä ensimmäisen asemakaavan mukaista katualuetta MRL 101.1 §. Kaavan mukaisella maa- ja metsätalousalueella lunastus- tai korvausvelvollisuus voi syntyä vain, jos kaavassa on asetettu alueen käyttöä varten erityisiä rajoituksia. 

Jos maanomistaja vaatii yhtenäisestä kaavan mukaisesta alueesta vain osaa lunastettavaksi, kunnalla tai valtiolla on oikeus lunastaa koko alue MRL 101.2 §. 

Jos kunta tai valtio ei myönnä lunastus- tai korvausvelvollisuuttaan, voi se tulla voimaan aikaisintaan, kun maanomistajan poikkeuslupahakemus on hylätty ja em. päätös on saanut lainvoiman MRL 102.1 §. 

Lunastus- tai korvausvelvollisuutta ratkaistaessa ei oteta huomioon niitä muutoksia omistussuhteissa ja kiinteistöjaotuksessa, jotka ovat tapahtuneet yleiskaavan tai asemakaavan hyväksymisen jälkeen, ellei niitä ole tehty kaavan toteuttamista varten MRL 102.3 §. Näin ollen korvaus- tai lunastuskynnys on hyvin korkealla, jos esim. virkistysaluetta on ostettu kaavan hyväksymisen jälkeen rakentamistarkoituksiin.

Lunastus- ja korvauskynnys 

Lunastus- ja korvausvelvollisuuden ratkaisee siis useimmiten, voiko maanomistaja käyttää maataan kohtuullista hyötyä tuottavalla tavalla hyväkseen. Velvollisuus ei välttämättä synny pelkästään siitä, että rakentaminen estyy. Esimerkiksi käyttökelpoisen rakennuksen olemassaolo, maa- ja metsätalouden harjoittaminen tai alueen käyttäminen piha-alueena voivat olla kohtuullista hyötyä tuottavia tapoja. Esimerkiksi kaavan mukaisella sairaalatontilla olleet leipomo- , myymälä- ja asuinrakennukset muodostivat lääninoikeuden (Turun ja Porin LO 6.3.1984) mielestä kohtuullista hyötyä tuottavan käytön varsinkin, kun tontin rakennusoikeus oli käytetty lähes kokonaan. KHO ei muuttanut LO:n päätöstä eli kaupunki ei ollut lunastusvelvollinen.

Asemakaavan, erityisesti sitovan tonttijaon mukaisella alueella lunastuskynnys on yleensä ollut melko matala. Eihän esimerkiksi maa- ja metsätalouden harjoittaminen ole käytännössä mahdollista em. alueella. Erityisesti rakentamattomien alueiden lunastusvelvollisuus on useimmiten ilmeinen. Kirjallisuudessa (esim. Ojanen: Maapakettilait) on katsottu, että lunastettavaksi vaaditun kohteen ympäristön laatu - mm. rakentamisen tehokkuus - vaikuttaa kohtuullisen hyödyn arviointiin. Ojasen mukaan maanomistaja "ei ole velvollinen tyytymään siihen, että hän saa alueestaan ainoastaan sen aikaisempaa käyttötapaa vastaavan tuoton varsinkaan, jos tämä on alhainen siihen verrattuna, mikä on tavanomaista ko. alueella". Esimerkiksi Helsingissä suoritetussa velvollisuuslunastuksessa puistoksi kaavoitettu rakennettu lomarakennuspaikka määrättiin lunastettavaksi mm. sen takia, että se rajoittui kerrostaloalueeseen. Toimitus eteni maaoikeuteen, joka pysytti lunastusvelvollisuuden. Myös KHO:n tuomio KHO 20.10.1993 T 4055 tukee Ojasen tulkintaa. Siinä valtio/Tielaitos määrättiin lunastamaan maatilaan kuulunut peltoalue, joka oli rakennuskaavassa osoitettu LT-alueeksi. Päätöksessä otettiin huomioon mm. rakennuskaavassa lähialueille osoitettu maankäyttö. 

Asiaan liittyvää oikeuskäytäntöä on selostettu melko laajasti Paavo Välisalmen julkaisussa "Lunastamisen ja korvaamisen edellytykset ilman lunastuslupaa vireille tulevissa lunastuksissa" (TKK:n kiinteistöopin ja talousoikeuden julkaisuja A12 v.1995). 

Korvattavuuden tai velvollisuuslunastuksen erityisedellytyksiä yleiskaava-alueella 

Lunastus- tai korvausvelvollisuus yleiskaava-alueella voi siis syntyä vain, jos yleiskaava sisältää määräyksiä, joilla kielletään rakentamasta siten, että vaikeutetaan yleiskaavan toteutumista MRL 43.2 §. Tällaisten kieltojen seurauksena on kirjallisuuden mukaan nk. ehdoton rakentamisrajoitus. Ehdoton rakentamisrajoitus voidaan antaa myös määräaikaisena enintään viideksi vuodeksi rakennustoimintaan tarkoitetulle alueelle MRL 43.3 §.

MRL:n esitöiden mukaan "rakentamisrajoitus edellyttää nimenomaisesti rakentamista koskevia kieltoja tai muita rajoituksia itse kaavassa. Vanhassa rakennuslaissa yleiskaavan tuli sisältää "erityisiä" määräyksiä, jotta se aiheuttaisi lunastusvelvollisuuden. Ehdottoman rakennusrajoituksen ja erityisten määräysten tunnistaminen yleiskaavasta on aiheuttanut vaikeuksia ja erilaisia tulkintoja. KHO on näyttänyt ottaneen sen kannan, että kaavamääräysten tosiasiallinen luonne ratkaisee eikä se, onko määräys mainittu otetun kaavaan juuri RakL 31.1 §:n tai MRL 43.2 §:n perusteella (ks. esim. [KHO 1.7.1999 T 1791]). Uuden MRL:n säätämisen jälkeen ei yleiskaavoja voi lain esitöiden mukaan enää luokitella entiseen tapaan selkeisiin eri asteisiin. Koko yleiskaavan ei tarvitse välttämättä olla nk. kolmannen asteen yleiskaava, vaikka kaavaan sisältyisikin MRL 43.2 §:n tarkoittamia kieltoja. Mikäli rakentamisrajoitus annetaan vain määräajaksi, lienee korvauskynnys hyvin korkealla.

MRL toi vanhaan rakennuslakiin nähden lisäedellytyksiä korvattavuudelle tai lunastamiselle yleiskaava- ja ranta-asemakaava-alueella. Kohtuullista hyötyä arvioitaessa otetaan siis huomioon myös em. kaavoista maanomistajalle aiheutuva hyöty MRL 101.1 §.

Yleiskaava-alueella saattaa tulla tulkintaongelmia myös sen kanssa, milloin alue on katsottava varatuksi muuhun kuin yksityiseen rakentamistoimintaan MRL 101.1 §. Yksi tai kaksi rakennusoikeutta tai olemassaolevaa asuinrakennusta ei välttämättä tarkoita alueen varaamista yksityiseen rakennustoimintaan, mikäli kiinteistön pinta-ala on useita hehtaareja.

Yleiskaavan mukaisella maa- ja metsätalousalueella lunastus- tai korvausvelvollisuus voi siis syntyä vain, jos kaavassa on asetettu alueen käyttöä varten erityisiä rajoituksia, kuten kielto rakentaa maa- ja metsätalouden kannalta tarpeellisia rakennuksia. Rajoituksella tarkoitetaan vain rakentamisen rajoittamista, sillä maisematyöluvan myöntämisestä säädetään erikseen MRL 140 §. Rakentamis- ja toimenpiderajoituksen aiheuttamaa korvausvelvollisuutta yleiskaavan maa- ja metsätalousalueilla on käsitellyt laajemmin Kalevi Laaksonen Ympäristöjuridiikka- julkaisussa nro 4/2001 (s. 98-106).

Korvaaminen vai lunastaminen 

Kun vanhan rakennuslain 56 § aiheutti vain lunastusvelvollisuuden omistusoikeudella, voi MRL 101 §:n nojalla tulla kysymykseen myös korvauksen määrääminen. Laki ei millään muotoa määrittele, milloin korvataan ja milloin lunastetaan. Lain esitöiden mukaan "kunnalla (tai valtiolla) olisi omistusoikeuden lunastamisen sijasta mahdollisuus kaavan aiheuttaman haitan korvaamiseen". Vastaava sanamuoto oli RakL 27.1 §:ssä ja sen osalta asia oli kirjallisuudessa tulkittu "itsestään selvästi" niin, että kunnalla on valta valita korvauksen ja lunastamisen väliltä.

Toimitusmenettely

MRL 101-102 §:ien mukaista velvollisuuslunastustoimitusta on haettava maanmittaustoimistolta. Toimitus suoritetaan lunastuslain 603/1977 nojalla MRL 103 §, LunL 97.1 §. Toimitusta voivat hakea sekä maanomistaja että lunastus- tai korvausvelvollinen. Toimitusmääräys toimitukselle voidaan antaa saman tien hakemuksen saavuttua, mutta varsinainen toimitusmenettely kannattaa käynnistää vasta, kun kunta on myöntänyt lunastus- tai korvausvelvollisuutensa tai poikkeuslupahakemus on hylätty ja hylkäämispäätös on saanut lainvoiman.

Lunastustoimituksesta aiheutuvat toimituskustannukset ja oikeudenvalvontakulut joutuu kunta tai valtio maksamaan, jos se todetaan lunastusvelvolliseksi LunL 98.3 §. Muutoin toimituskustannukset jäävät hakijan maksettavaksi. Asiasta on tosin esitetty myös sellaisia tulkintoja, että kustannukset tulisi aina määrätä kunnalle tai valtiolle, paitsi silloin, kun vaatimus on esitetty ilmeisen aiheettomasti (vrt. LunL 81.1 §. Jälkimmäisen tulkinnan ottaneiden mielestä näin oli tarkoitettu lakia säädettäessä. Oikeuskäytäntö tukee kuitenkin ensiksi mainittua tulkintaa.

Muilta osin toimitusmenettelystä ja korvauksen määräämisestä on soveltuvin osin voimassa, mitä on esitetty yleisen alueen lunastamisen yhteydessä mm. kohdassa Yleisen alueen lunastus, Lunastusmenettely ja Korvaukset yleisestä alueesta.

Lunastus- tai korvausvelvollisuus haja-asutusalueella maakunta- tai yleiskaavan johdosta

MRL 33 ja 43 §:t, nk. rahat tai lupa -menettely

Koko yleiskaava-alueella vallitsee lähtökohtaisesti nk. ehdollinen rakentamisrajoitus. Sen sijaan maakuntakaava-alueella ehdollinen rakentamisrajoitus on voimassa vain virkistys- ja suojelualueilla sekä liikenteen ja teknisen huollon verkostoja tai alueita varten osoitetuilla alueilla MRL 33.1 §. Maakuntakaavassa rakentamisrajoituksen aluetta voidaan erityisellä määräyksellä laajentaa tai supistaa. Ehdollinen rakentamisrajoitus on laissa määritelty seuraavasti: "Lupaa rakentamiseen ei saa myöntää siten, että vaikeutetaan kaavan toteutumista. Lupa on kuitenkin myönnettävä, jos kaavasta johtuvasta luvan epäämisestä aiheutuisi hakijalle huomattavaa haittaa eikä kunta lunasta aluetta tai suorita haitasta kohtuullista korvausta" MRL 33.2 §, MRL 43.1 §. Maakuntakaava-alueella, samoin kuin maakuntakaavaehdotuksen mukaisella alueella voidaan antaa myös ehdoton rakentamisrajoitus, joka on voimassa kaavan vahvistamiseen saakka tai enintään kaksi vuotta MRL 33.3 §.

Rakennuslupaa ratkaistaessa hakijalle koituvaa haittaa arvosteltaessa ei oteta huomioon kaavan hyväksymisen jälkeen omistussuhteissa tapahtuneita muutoksia, ellei niitä ole tehty kaavan toteuttamista varten MRL 33.2 §, MRL 43.1 §. Näin ollen esim. kaavan hyväksymisen jälkeen suoritettua lohkomista ei oteta huomioon haittaa arvosteltaessa. Lähtökohtana haitan arvioinnissa onkin siis kaavan hyväksymishetken mukainen kiinteistöjaotus, tilojen pinta-alat sekä käytetyt ja jäljellä olevat hajarakennusoikeudet. Mikäli kaavan hyväksymisen jälkeen myydään koko kiinteistö, on sillä omistajan vaihdoksesta huolimatta samat edellytykset saada rakennuslupa kuin vanhallakin omistajalla KHO 28.6.1993 taltio 2487. Korvaus- tai lunastusvelvollisuutta ei myöskään ole, mikäli rakennusluvan epääminen johtuu suunnittelutarvealueesta (ks. MRL 137 §) tai rakennuskiellosta asemakaavan laatimista varten.

MRL 43.4 §:ssä säädetään ilmeisen virheellisesti, että kaikista yleiskaavan aiheuttamista rajoituksista johtuvasta lunastus- ja korvausvelvollisuudesta säädetään MRL 101 ja 140 §:ssä. Em. säännöksen tulisi kuitenkin viitata vain MRL 43.2 §:n mukaiseen korvaus- tai lunastusvelvollisuuteen. MRL 43.1 §:n mukaista asiaahan ei voida ratkaista MRL 101 §:n nojalla, koska jälkimmäinen säännös on voimassa vain MRL 43.2 §:n mukaisen yleiskaavan alueella. Näin ollen MRL 43.1 §:n mukainen korvaus- tai lunastuskysymys ratkaistaan juuri MRL 43.1 §:n nojalla.

Korvaus- tai lunastuskynnys

Lunastus- tai korvausvelvollisuuden haja-asutusalueella ratkaisee siis, aiheutuuko rakennusluvan epäämisestä hakijalle huomattavaa haittaa. Haittaa arvioitaessa on otettava huomioon mm. hakemuksen kohdekiinteistön ja hakijan muiden kiinteistöjen suuruus sekä se, voidaanko rakentaminen toteuttaa muualla hänen maillaan. 

Mikäli muutoin hyväksyttävälle rakennuspaikalle (esim. hajarakennusoikeuksien mitoituslaskelman mukainen käyttämätön rakennuspaikka) ei anneta lupaa eikä sitä voida siirtää muuallekaan, saattaa maanomistajalle aiheutua huomattavaa haittaa. Vastaavasti jos rakennusoikeus voidaan toteuttaa esim. virkistys- tai suojeluvarausten takia vain maaperältään erittäin huonosti rakennettavalle maalle tai esim. liikennemelulle tai muulle immissiolle alttiiseen paikkaan, saattaa tästä niin ikään aiheutua huomattavaa haittaa. 

Rantavyöhykkeelle rantarakentamisen lähtökohtaisena edellytyksenä nykyisin on asemakaava tai nk. rantayleiskaava, jonka perusteella voidaan rantarakennusluvat suoraan myöntää MRL 72.1 §. Näin ollen nk. hajarakentaminen ranta-alueelle on lähtökohtaisesti kiellettyä. Tosin kunta voi tietyissä tapauksissa vapauttaa alueen MRL 72.1 §:n mukaisesta rajoituksesta. Nk. rahat tai lupa -menettelyn sovellettavuus maakuntakaava-alueella riippuu poikkeusluvan MRL 171 §, MRL 172 § epäämisen perusteista. Mikäli poikkeuslupahakemus hylätään - kuten yleensä - MRL 72 §:n nojalla, ei korvaus- tai lunastusvelvollisuutta synny. Jos hylkääminen puolestaan tapahtuu MRL 33.2 §:n nojalla, voi korvaus tai lunastus tulla kysymykseen. Näin voisi käydä esimerkiksi, jos jo maakuntakaavan perusteella on varmuudella nähtävissä, ettei rakentaminen alueella voi tulla kysymykseen. Tällöin olisi kohtuutonta vaatia maanomistajaa laadituttamaan ranta-asemakaavaehdotuksen, joka sitten hylättäisiin maakuntakaavan vastaisena, koska siinä on osoitettu rantarakennusoikeutta. Lisäksi rahat tai lupa -menettelyä voidaan teoriassa soveltaa MRL 72.1 §:n mukaisissa tapauksissa. Kaiken kaikkiaan rahat tai lupa -menettelyn soveltamisperusteet maakuntakaava-alueen rantavyöhykkeellä ovat vielä hivenen epäselvät ja MRL:n sekä RakL 6 a §:n säätämisen jälkeinen oikeuskäytäntö puuttuu lähes kokonaan. 

Yleiskaava-alueella ranta-aluetta koskeva kielteinen lupapäätös voi synnyttää korvaus- tai lunastusvelvollisuuden, jollei lupaa voida myöntää mihinkään muuallekaan maanomistajan ranta-alueella. Jos lupa voidaan myöntää vain sisämaan rakennuspaikalle, korvaus voisi tällöin vastata rantarakennuspaikan ja sisämaan rakennuspaikan hintaeroa, ellei maanomistajalle ole kompensaationa rantarakennuspaikan menetyksestä osoitettu normaalimitoitusta enemmän sisämaan rakennuspaikkoja. Jos maanomistajalla on vain ranta-aluetta eikä rakentamista voida siirtää, on korvausperusteena todennäköisesti rantarakennuspaikan (tai rakennuspaikkojen) hinta.

Nykyisin yhä useampiin yleiskaavoihin sisältyy nk. tilakohtainen hajarakennusoikeuksien mitoituslaskelma, jossa kiinteistön rakennusoikeuksien enimmäismäärä määräytyy mm. tilakoon ja rakennuslain tai sen rantakaavasäännösten voimaantulon (1959 tai 1969) jälkeen tilasta lohkottujen rakennuspaikkojen määrän perusteella. Vielä jäljellä olevat hajarakennusoikeudet on kaavassa usein sijoitettu keskitetysti paikkaan, jossa ne eivät haittaa suojelu- tai virkistysalueiden toteuttamista. Tämä kaavoitusmenettely helpottaa huomattavan haitan arvioimista ja toisaalta merkitsee sitä, että korvaus tulee harvoin kysymykseen. Mikäli mitoituslaskelman mukainen rakennusoikeus voidaan sijoittaa johonkin maanomistajan maalle (vaikkakin paikkaan, jota hakemuksessa ei tarkoiteta), ei huomattavaa haittaa useinkaan aiheudu. Jos sen sijaan tällaista rakennusoikeutta ei voida sijoittaa rantaan, voi huomattava haitta edellä esitetyn mukaisesti aiheutua. Joissakin yleiskaavoissa on tätä varten erityisellä kaavamerkinnällä määrätty, että ranta-alueen suojelua tai muuta käyttötarkoitusta toteutettaessa tietty indeksin osoittama määrä rantarakennuspaikkoja korvataan. 

Oikeuskäytäntöä lunastus- tai korvausvelvollisuuden syntymisestä MRL 33 tai 43 §:ien nojalla on hyvin vähän. Vanhan rakennuslain oikeuskäytäntö koski lähinnä lomarakentamista rantaan ja erityisesti lääninhallituksen ja rakennuslautakunnan välistä roolijakoa suoritettaessa lupaharkintaa RakL 27.1 §:n nojalla. Näiltä osin laki on muuttunut niin, että em. oikeuskäytäntö on jo osin menettänyt merkityksensä. 

Lunastusmenettely 

Rakentamisrajoitussäännöksissä MRL 33.2 §, MRL 43.1 § oleva viittaus alueen lunastamiseen ei anna kunnalle, valtiolle tms. suoraa lunastusoikeutta alueeseen, vaan lunastamiseen maakunta- ja yleiskaava-alueella tarvitaan lähtökohtaisesti ympäristöministeriön lunastuslupa MRL 34 §, MRL 99 §. Kielteisen rakennuslupapäätöksen jälkeen voi kunta kuitenkin panna lunastustoimituksen vireille, jos lunastus- tai korvausvelvollisuudesta on sovittu luvan hakijan kanssa (kunta myöntää luvan epäämisestä aiheutuvan huomattavan haitan ja maanomistaja suostuu lunastamiseen tai korvaamiseen) ja korvauksen määrääminen halutaan lunastustoimikunnan päätettäväksi LunL 97.2 §. Vastaava lunastustoimituksen vireillepano-oikeus on luonnollisesti myös maanomistajalla. Ensisijainen menettely asiassa on tietysti vapaaehtoinen kauppa tai korvaussopimus, jolloin lunastustoimitusmenettely voidaan välttää.

Jos kunta sen sijaan kiistää luvan epäämisestä aiheutuvan huomattavan haitan, voi maanomistaja saattaa lunastus- tai korvausvelvollisuuden ratkaisemisen samoin kuin korvauksen määräämisen - lunastustoimitukseen.

Mikäli lunastus- tai korvausvelvollisuus todetaan, on kunnalla valta päättää, lunastaako se alueen omistusoikeudella vai suorittaako siitä korvauksen. Tämä ei suoraan ilmene lakitekstistä, mutta lain esitöiden ja kirjallisuuden (mm. Välisalmi ja Larma) perusteella asia on ilman muuta tulkittava näin. 

Lunastustoimitus suoritetaan lunastuslain 603/1977 nojalla MRL 103 §, LunL 97 §. Lunastustoimituksesta aiheutuvat toimituskustannukset ja oikeudenvalvontakulut joutuu kunta tai valtio maksamaan, jos se todetaan lunastusvelvolliseksi LunL 98.3 §. Muutoin toimituskustannukset jäävät hakijan maksettavaksi. Asiasta on tosin esitetty myös sellaisia tulkintoja, että kustannukset tulisi aina määrätä kunnalle tai valtiolle, paitsi silloin, kun vaatimus on esitetty ilmeisen aiheettomasti (vrt. LunL 81.1 §.) Jälkimmäisen tulkinnan ottaneiden mielestä näin oli tarkoitettu lakia säädettäessä. Oikeuskäytäntö tukee kuitenkin ensiksi mainittua tulkintaa. 

Muilta osin toimitusmenettelystä ja korvauksen määräämisestä on soveltuvin osin voimassa, mitä on esitetty yleisen alueen lunastamisen yhteydessä mm. kohdassa Yleisen alueen lunastus, Lunastusmenettely ja Korvaukset yleisestä alueesta. 

Tontinosan lunastusvelvollisuus 

Kunnalla voi tietyissä olosuhteissa olla lunastusvelvollisuus tontinosaan sitovaa tonttijakoa edellyttävällä asemakaava-alueella KmL 62 b §.

Lunastuksen edellytyksiä on käsitelty laajemmin kohdassa Tontinosan lunastus, Kunnan lunastusoikeus ja lunastusvelvollisuus. Tontinosan lunastusvelvollisuutta koskeva toimitus suoritetaan edellisistä poiketen kiinteistönmuodostamislain nojalla. Toimitusmenettelyä ja korvauksen määräämistä on käsitelty laajemmin kohdassa Tontinosan lunastus, mm. alakohdissa Korvaukset ja Toimitusmenettelystä. 

Asemakaavan toteuttamisesta johtuva korvausvelvollisuus

MRL 104-109 §:t 

Mikäli katualueen tai sillä olevan kasvillisuuden, rakennusten ja laitteiden korvaamisesta ei päästä sopimukseen, voi kunta tai maanomistaja saattaa asian lunastustoimituksessa ratkaistavaksi. Vastaava lunastustoimituksen vireillepano-oikeus korvauksen määräämiseksi on silloin, kun asemakaavan toteuttamisesta aiheutuu maanomistajalle erityistä haittaa tai vahinkoa, joka ei ole vähäistä MRL 106 § tai jota on olosuhteisiin katsoen pidettävä kohtuuttomana MRL 108.2 §. Näitä kysymyksiä on käsitelty laajemmin kohdissa [Katualueen korvaaminen] ja [Kaavan toteuttamisesta johtuva korvaaminen]. 

Maisematyöluvan epäämisen aiheuttama lunastus- tai korvausvelvollisuus

MRL 140.3 § 

Maisematyöluvan MRL 128 § epääminen saattaa joskus aiheuttaa lunastus- tai korvausvelvollisuuden. Mikäli lupa kaivamiseen tai louhimiseen evätään asemakaava-alueella tai erityiseen määräykseen perustuen yleiskaava-alueella, voi kunta tai valtio olla lunastusvelvollinen maa-aineslain 8 §:ssä MAL 8 § säädetyin edellytyksin MRL 140.3 §. Mikäli lupa edellä mainituilla alueilla evätään muuhun kuin kaivamiseen tai louhimiseen eikä maanomistaja sen vuoksi voi kohtuullista hyötyä tuottavalla tavalla käyttää maataan, on hänellä oikeus saada kunnalta tai valtiolta (kumman tarpeisiin alue on tarkoitettu) korvaus vahingosta MRL 140.3 §. Myönnettykin maisematyölupa saatetaan valitusasteissa katsoa tosiasiallisesti evätyksi, jos siinä on hakijalle asetettu niin ankaria ehtoja, ettei hän voi käyttää aluettaan kohtuullista hyötyä tuottavalla tavalla. Toimenpiderajoitus on siis automaattisesti voimassa koko asemakaava-alueella. Sen sijaan yleiskaavassa toimenpiderajoitus koskee vain erikseen osoitettua aluetta. 

Kaivamisen tai louhimisen estyminen 

MRL:n säätämisen myötä maa-aineslakia sovelletaan myös asemakaava-alueella, joten maisematyölupaa ei voi myöntää sellaiseen maa-ainesten ottamiseen, johon tarvitaan maa-aineslain mukainen lupa. Kuitenkin sekä maa-ainesluvan että maisematyöluvan epäämisestä johtuva lunastusvelvollisuus käsitellään MAL 8 §:n nojalla. Sen mukaan kunta on velvollinen lunastamaan alueen, jos sitä ei voi käyttää maa- ja metsätalouteen, rakentamiseen tai muuhun vastaavaan kohtuullista hyötyä tuottavaan tarkoitukseen ja lupa maa-ainesten ottamiseen on evätty MAL 8 §. Valtio voi olla lunastusvelvollinen silloin, kun alueella on luonnonsuojelun kannalta valtakunnallista merkitystä.

Paavo Välisalmi on teoksessaan "Lunastamisen ja korvaamisen edellytykset ilman lunastuslupaa vireille tulevissa lunastuksissa" (TKK:n kiinteistöopin ja talousoikeuden julkaisuja A12 v.1995) selvittänyt maa-ainesalueiden lunastusvelvollisuuteen liittyvää oikeuskäytäntöä. Hän on päätynyt lunastettavuuden osalta seuraaviin pääperiaatteisiin:

Metsän heikkotuottoisuus tai hakijan maa-aineksen ottamiseen (ei metsätalouteen) liittyvä ammatti ei ole oikeuskäytännön mukaan aiheuttanut yleensä lunastusvelvollisuutta, mikäli kysymyksessä on kokonaan uusi ottopaikka. Velvollisuus on sen sijaan usein syntynyt, jos hakija on jo aiemmin harjoittanut lähialueella ottotoimintaa ja luvan epääminen on merkinnyt entisen ottotoiminnan selkeää supistumista. Luvan epäämisestä aiheutuvan vahingon näyttövelvollisuus on hakijalla. 

Korvaus lunastusvelvollisuuden toteuduttua määrätään pääsääntöisesti maa-aineksen arvon mukaan. 

Muun toimenpiteen estyminen 

Paavo Välisalmi (ks. ed. kohta) katsoo, että muusta kuin kaivamisesta tai louhimisesta johtuvasta maisematyöluvan epäämisestä aiheutuvan korvausvelvollisuuden harkinnassa noudatetaan samoja periaatteita kuin MRL 101 §:ssä, ks. Yleisen alueen lunastus- tai korvausvelvollisuus asema- ja yleiskaava-alueella, [Lunastus- ja korvauskynnys]. Välisalmen mukaan "vertailuun on otettava kaikki mahdolliset ja sallitut alueen käyttötavat ja niiden taloudellisuus maanomistajan kannalta tarkasteltuna. Esimerkiksi metsän käytön huomattava rajoittaminen maisematyökiellon perusteella johtaa ilmeisen selvästi korvausvelvollisuuden määräämiseen, kun metsästä muutoin saatavaa tuottoa ei voida käyttää hyväksi." 

Maisematyölupavelvoitteen aiheuttamaa korvausvelvollisuutta yleiskaavan maa- ja metsätalousalueilla on puolestaan käsitellyt laajemmin Kalevi Laaksonen Ympäristöjuridiikka- julkaisussa nro 4/2001 (s. 98-106). Hänen mukaansa "kohtuullisen hyödyn arviointi maa- ja metsätalousalueilla on suppeampaa kuin MRL 101 §:n osalta ja sitä arvioidaan luvan epäämisen jälkeen vain kyseisen lupa-alueen osalta eikä kaikkien maanomistajan maiden osalta. Lisäksi tällöin ei pohdita kysymystä MRL 43 §:n mukaisesta erityisestä rajoituksesta, koska toimenpiderajoitus sinänsä on jo lain tarkoittama erityinen rajoitus." 

Oikeuskäytäntö muun toimenpiteen kuin maa-aineksen ottamisen aiheuttamasta maisematyöluvan epäämisestä ja siitä aiheutuvan vahingon korvaamisesta on vähäistä. Myöskään kovinkaan montaa siihen liittyvää lunastustoimitusta ei ole ilmeisesti suoritettu.

Toimitusmenettely

MRL 101-102 §:ien mukaista velvollisuuslunastustoimitusta on haettava maanmittaustoimistolta. Toimitus suoritetaan lunastuslain [603/1977] nojalla [MRL 103 §], [LunL 97.1 §]. Toimitusta voivat hakea sekä maanomistaja että lunastus- tai korvausvelvollinen. Toimitusmääräys toimitukselle voidaan antaa saman tien hakemuksen saavuttua, mutta varsinainen toimitusmenettely kannattaa käynnistää vasta, kun kunta on myöntänyt lunastus- tai korvausvelvollisuutensa tai poikkeuslupahakemus on hylätty ja hylkäämispäätös on saanut lainvoiman.

Lunastustoimituksesta aiheutuvat toimituskustannukset ja oikeudenvalvontakulut joutuu kunta tai valtio maksamaan LunL 98.3 §:n nojalla, jos vaatimusta ei esitetty ilmeisen aiheettomasti. Vuonna 2011 tulleen lainmuutoksen jälkeen joutuu teoreettinen lunastus- tai korvausvelvollinen siis maksamaan pääsääntöisesti toimituskustannukset, vaikka korvausta ei määrättäisi.

Muilta osin toimitusmenettelystä ja korvauksen määräämisestä on soveltuvin osin voimassa, mitä on esitetty yleisen alueen lunastamisen yhteydessä mm. kohdassa [Yleisen alueen lunastus], [Lunastusmenettely] ja [Korvaukset yleisestä alueesta].

Muut velvollisuuslunastukset 

Lunastus- tai korvausvelvollisuus voi aiheutua monesta muustakin tekijästä kuin edellä on esitetty. Velvollisuus voi syntyä mm. luonnonsuojelulain 51 ja 53 §:ien LSL 51 § ja LSL 53 §, maa-aineslain 9 §:n MAL 9 § (edellä käsitelty vain MAL 8 §), rakennussuojelulain 11 §:n [RakSL 11 §] ja koskiensuojelulain 2 §:n KSL 2 § nojalla. Maapolitiikan oppaass on kuitenkin käsitelty vain maankäyttö- ja rakennuslain perusteella esille tulevat velvollisuus- ja muut lunastukset.